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1. 먼저 건폐율과 용적률이 무엇인지 어렵게 설명해 봅니다.
건축물의 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)이라고 건축법 제 55조에서 정의하고 있다.
반면 건축물의 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)로, 그 최대 한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른다고 건축법 제 56조에서 정의하고 있다.
| ♣ 참고 대지면적: 대지의 수평투영면적을 말함. 건축물을 지을 수 있는 땅 면적 건축면적: 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅에 지어진 건물의 바닥면적 중 제일 넓은 면적 (단, 경사가 있는 경우 평편한 면적을 기준으로 함.) 연면적: 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅에 지어진 건물 모든 층의 바닥면적 |
2. 두 번째, 건폐율과 용적률 차이를 그림으로 설명해 봅니다.
건폐율이란?
용적률이란?
3. 세 번째, 건폐율과 용적률 차이를 예를 들어 쉽게 설명해 봅니다.
- 1000㎡ 땅에 500㎡짜리 1층 건물을 지으면 => 건폐율은 그대로 50%이고, 용적률도 50%이다.
- 1000㎡ 땅에 500㎡짜리 2층 건물을 지어도 => 건폐율은 그대로 50%이고, 용적률은 100%이다.
- 1000㎡ 땅에 500㎡짜리 3층 건물을 지어도 => 건폐율은 그대로 50%이고, 용적률은 150%이다.
쉽게 말하면, 건폐율은 땅에서 1층 바닥면적이 차치하는 비율이고, 용적률은 땅에서 건물 각 층의 바닥 총면적이 차지하는 비율이라고 생각하면 된다.
- 1000㎡ 땅에 100㎡짜리 1층 건물 1동을 지으면 => 건폐율은 10%이고, 용적률도 10%이다.
- 1000㎡ 땅에 100㎡짜리 1층 건물 2동을 지으면 => 건폐율은 20%이고, 용적률은 20%이다.
- 1000㎡ 땅에 100㎡짜리 1층 건물 3동을 지으면 => 건폐율은 30%이고, 용적률은 30%이다.
- 1000㎡ 땅에 100㎡짜리 2층 건물 1동을 지으면 => 건폐율은 10% 이지만,용적률은 20%이다.
- 1000㎡ 땅에 100㎡짜리 2층 건물 2동을 지으면 => 건폐율은 20% 이지만,용적률은 40%이다.
- 1000㎡ 땅에 100㎡짜리 2층 건물 3동을 지으면 => 건폐율은 30% 이지만,용적률은 60%이다.
쉽게 말하면, 땅에 건축물이 두 채 이상인 경우, 건폐율은 각 건축물들의 1층 바닥면적을 모두 합해야 하고, 용적률은 건물 각 건물의 각 층의 바닥면적을 모두 합해야 한다.
4. 건폐율과 용적률 넓은 게 좋은가? 낮은 게 좋은가?
건폐율과 용적률이 넓은 게 좋은지, 낮은 게 좋은지는 누구의 입장에서 바라보느냐에 따라 다를 수 있으며, 그 외에 추가적으로 알고 있어야할 사항도 있습니다.
정말 단순하게만 생각한다면 새 아파트가 지어질때, 시행사입장에서는 건폐율과 용적률이 높아야 좁은 땅에 건물 간 간격이 좁고, 위로도 높게 지어야 사업성이 좋고, 기존 조합원들 입장에서도 건폐율과 용적률이 높아야 더 많은 세대가 지어질 수 있어서 분담금이 줄어드니 경제적으로는 좋을 수 있습니다.
반대로, 청약에 당첨되어 입주하는 사람들 입장에서본다면 건폐율과 용적률이 낮아야 집집마다 너무 붙어있지 않고, 더 많은 세대가 지어질 수 있어서 먼 옛날 다시 새아파트가 들어설때 좋을 수 있겠습니다.
하지만 단순히 용적률이 높느냐 작느냐가 전부는 아닙니다.
해당 지역의최대 용적률이 얼마인지도 중요하고, 도시 지역의 용도도 중요합니다.
용적률의 최대 한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른다고 건축법에서 정하고 있습니다.
즉, 상기 법은 도시지역을 그 용도에 따라 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나누고, 그 안에 있는 주택의 유형등에 따라 다시 1종에서 최대 3종까지 다시 세분하고 있습니다.
특히, 도시 주거 지역의 용적률을 종류별로 규제하고 있는 것은 관할 구역의 면적과 인구규모 등을 고려한 것이며, 서울 상업지역의 경우에는 용적률이 최대 1000%까지도 허용됩니다.
참고로 서울시의 경우 저층 주택 중심인 제1종 일반주거지역의 경우 용적률의 상한을 150%로 정하고 있고, 아파트가 많은 제3종은 일반주거지역은 그 상한을 250%로 정하고 있습니다.
5. 지역별 용적률 확인하는 방법
특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군등 각 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정한 범위 내에서 조례로 세부 내용을 정할 수 있다.
따라서 지역별 용적률을 확인하기 위해서는 국가법령정보센터에서 각 시도의 도시계획조례를 검색해보면, 각 지역의 용적률을 쉽게 확인할 수 있다.
① 국가법령정보센터에서 서울시의 용적률을 확인하려면, 상단의 자치법규를 먼저 클릭해야한다.
② 검색창에 "서울특별시 도시계획조례"를 검색한 후, 다시 ctrl+f를 누르고 용적률을 검색한다.
③ 검색결과, 서울시의 건폐울은 다음과 같다.
제1종 전용주거지역은 100%, 제2종 전용주거지역은 120%
제1종 일반주거지역은 150%, 제2종 일반주거지역은 200%, 제3종 일반주거지역은 250%이다.
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