둔촌주공 재건축 "올림픽파크포레온' 분양가까지 나왔는데 공사중단

강동구 둔촌주공아파트를 재건축해 2020년 7월 분양, 2023년 준공예정이었던 "올림픽파크포레온"의 공사현장에 난데없이 "4.15일부터 공사가 중단예정"이라는 현수막이 내걸렸다. 바로 시공사업단(현대건설, 대우건설, 롯데건설, 현대산업개발)에서 설치한 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

한편, 한국부동산원이 2022.4.6. 수용가능 의견을 강동구청에 통보함에 따라, 사실상 1,864원으로 택지비가 확정되어 분양가도 가늠할 수 있게되어 시공사의 협조만 있다면 일반분양이 가능해진 상황이다.
하지만 이런 상황에 시공사업단이 공사 중단 카드를 꺼내 든 배경은 무엇이며, 조합에서는 왜 공사중단시 계약을 해지하겠다고까지 하는 것인지 그 이유를 살펴보도록 하자.

 

1. 둔촌 올림픽파크포레온

• 단지명 변경: 둔촌 올림픽파크에비뉴포레 → 올림픽파크포레온
• 분양가: 2022.4월 통보된 택지비 감정평가 적용하면 평당 3,500만원 내외
• 분양위치: 서울시 강동구 둔촌동 170-1번지 일원 (지하철 5호선 둔촌역, 9호선 둔촌오륜역)
• 전체규모: 지하 3층~지상 35층 총 85개동 12,032세대
• 시공사: 1단지(대우건설), 2단지(현대산업개발), 3단지(현대건설), 4단지(롯데건설)
• 분양규모: 4,786세대 분양 예정 (조합원, 임대 제외하면 전체의 40%)
• 분양세대수: 60㎡ 이하(2,746세대), 60㎡ 초과~85㎡ 이하(3,948세대), 85㎡ 초과(3,366세대)
• 2022년 4월 현재 공정률: 52%

 

 

 

2. 올림픽파크포레온 시공사업단이 공사를 중단하게 된 사유

조합과 시공사업단은 2016년 2조6,000억에 공사비를 계약했으나, 2019.12월 조합임시총회를 통해 가구수를 926세대 늘리는(상가 포함)게 계약으로 변경하게되면서 공사비도 5,600억 증액하게 되었다.
상세 내역을 살펴보면 가구공사비 1,000억원, 상가공사비 1,000억원, 물가상승률 3,500억원이다.

시공사업단측에서는 이 계약을 믿고 공사를 진행하여 현재 공정률이 52%에 달하지만, 새로운 집행부에서 이러한 공사비 증액계약을 인정하지 않고 무효소송제기하는 등 갈등이 지속되었고, 분양가 마저 결정되지 못해 분양이 이루어지지 못함에 따라, 공사비가 미지급되어 시공사로서는 공사를 이어갈 수 없는 상황에 이르게 되었다.
지금까지 시공단측은 2조 5,000억을 투입한 상황이고, 무엇보다 최근 물가상승으로 건설자재가격이 상승함으로써 공사비 증액을 하지않고는공사를 이어나가기에 무리가 있다고 판단한 것이다.

공공분양 소득과 자산 계산방법

공공분양  소득과 자산 계산방법

 

 

3. 올림픽파크포레온 분양지연 사유

첫번째 이유.
당초 2020년 분양 예정이었으나 미뤄진 이유는 시공사업단, 조합, 비대위(비상대책위원회 소속 조합원)간의 분양가 갈등으로 HUG(주택도시보증공사)로부터 분양보증을 받지 못하고 있고, 이로 인해 일반분양 일정이 확정되지 않기 때문이다. 한국미래전략연구원에 의뢰해 얻은 시뮬레이션한 결과 3,550만원까지 분양가심사신청이 가능한 것으로 나왔지만, 조합(이전)은 이 금액은 신빙성이 떨어지고 오히려 HUG에서 제시한 2,978만원 보다 낮을 수 있으니 HUG가 제시한 분양가에 맞춰 일반분양을 서둘러야한다고 보는 반면, 비대위 소속 조합원들은 선분양을 하게 되면 분양가가 3,000만원 미만일 가능성이 높으니 차라리 후분양을 해 분양가를 4,000만원까지 받고자 하는 입장이었다. 또한 후분양이 분양수익은 커지나, 둔촌주공의 경우 단지규모가 큰 만큼 사업비도 커, 자금조달도 어렵고, 그로 인한 금융비용을 감당하기에는 사업시공단 입장에서는 부담스러운 측면이 있었다.

2020년 둔촌주공 구 조합은 2,900만원대 HUG 분양보증을 거쳐 강동구청에 분양 승인예정이었으나, 둔촌주공 비대위는 2020.8월 조합장을 해임하였고 2021.5월 새로운 조합이 출밤하였다.
새로운 집행부는 2,900만원대 분양가를 수용할 경우 조합원들의 분담금이 최대 1억까지 증가할 수 있으므로 차라리 후분양을 하는 것이 낫다고 판단하고 있어 조만간 다시 3,550만원으로 HUG에 분양가 재협상을 추진 후 결렬되면 후분양에 대한 사업성을 조합원들에게 설명할 예정이라고 한다.
두번째 이유.
2022년 분양 예정이었으나, 조합과 시공사업단간 공사비 증액문제로 갈등이 지속되고 있다.
2016년 시공사가 선정되면서 재건축 공사비가 2조6,000억에 계약이 되면서 2019년 12월 착공신고가 되었지만,  2020.6월 926세대를 더 늘리게 되면서 이전 조합과 시공사업단응 5,600억 증액계약을 채결하였다.하지만 2달후 조합 지도부가 해임되고 다음해에 새로운 집행부가 들어오면서 이 계약을 인정하고있지 않는 것이다.
조합은 "2020.6.25. 시공사업단과 이전 조합이 체결한 공사비 변경계약 무효소송" 을 법원에 제기하면서 이전 조합장이 날인하고 체결한 "공사비 증액 계약서"는 검증을 완료한 후 총회에 검증보고서를 공개해야하는데, 한국감정원 검증절차가 누락되었고, 총회 결의에서 공사비증액 검증결과가 제공되지 않아 절차와 내용에 중대한 하자가 있어 공사비 증액을 무조건 할 수 없다는 것이다. 물론 조합측에서도 건설자재비용 인상 등 증액필요성 자체를 인정하지 않는 것은 아니지만, 증액분이 합당하게 책정된 것인지 검증이 필요하다는 입장인 것이다.

하지만 서울시 코디네이터는 총회 결의에서 공사비증액 검증결과가 제공되지 않았지만, 공사변경계약이 무효라는 말은 성립할 수 없다며 중재에 나섰고, 이에 따라 조합과 시공사업단은 변경계약을 체결하되, 공사비 인상분에 대해서는 공신력있는 기관에 검증의뢰해 추후 정산하는 방법이 제안됨에 따라, 조합은 2022.4.16. 정기총회를 열어 안건을 상정할 예정이나, 시공사업단은 바로 전날인 4.15일부터 공사 중단이라는 카드를 꺼내들었다. 이는 2020년에 체결한 공사비 증액계약은 적법하며, 조합은 일반분양을 추진해 공사비를 마련하고, 공사기간도 연장하라고 주장하고 있다. 이는 시공사업단이 지난 몇 년간 공사를 하면서 조합으로부터 공사비를 받지 못한채 1조 6,800억원을 들여 공사를 진행중이었고, 사업비대출 조차 대출만기일이 7~8월 도래예정이므로 상황이 몹시 엄중하므로 4.15일에 공사 중단이라는 시공사업단의 입장은 쉽게 번복되지 않을 것으로 보인다. 이에 조합도 공사 중단시 계약해지라는 맞불작전을 펼치고 있으나, 공사중단이나 계약해지 모두 양측에게 무리수인 것만은 확실하다. 다만 실제 계약해지까지 진행된다면 공사 중단에 따른 시공사교체는 사실상 어려우며, 이러한 사태가 장기화된다면 공사중단된 건물의 부식이 발생하여 처음부터 다시 지어야하는 상황이 닥칠 뿐만 아니라, 청약대기자들의 건물에 대한 불신은 기본이고, 조합원들이 현재 이주비대출을 받아 살고 있는 집도 전월세로 거주가 불안하며, 이주비대출은 올 7월이 만기이므로 연장이 필요한 상황이다. 이러한 금융부채 및 재공사비용 또한 조합이 떠안아야하는 상황이며, 시공단은 공사지연에 따른 지체상금이 발생할 수 있기 때문에 양측의 조속한 협상만이 길이 될 것이다. 참고로 조합이 매년 지불해야하는 금융비용은 월 67억원으로, 이는 금융권으로부터 받은 이주비대출 1조2,800억원, 사업비대출 700억원으로 발생한 것이며, 시공사업단은 4.15. 공사를 중단하고 유치권을 행사중이다.

 

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4. 올림픽파크포레온 분양가 사실상 확정

당초 둔촌주공의 택지비는 강동구청으로부터 2,020만원으로 통보받았다.
물론 분양가는 위의 택지비 외에도 택지비 가산지, 건축비, 건축가산비 등이 포함되므로 2,020만원으로 택지비가 결정되면 분양가는 3,700만원이 넘게 된다.
하지만 이 택지비는 2022.2월 한국부동산원의 재검토 판정을 받았다.

이에 강동구청은 감정평가를 재실시하여 한국부동산원에 1,864원으로 다시 제출하였고, 한국부동산원이 2022.4.6. 수용가능 의견으로 강동구청에 통보함에 따라 사실상 1,864원으로 택지비가 확정되었다.
이렇게 되면 분양가는 3,500만원 정도로 추정할 수 있게 된다.

이에 따라, 시공사업단의 협조가 수반된다면 조합은 강동구청에 분양가 산정신청계획을 제출하여 일반분양에 속도를 낼 수 있게 된다.
하지만 현재 시공사업단이 공사중단까지 예정한 상황이고, 조합애서는 계약해지카드까지 내건 상황이기에 결코 쉬운 상황은 아니지만 조합원들은 어떻게든 공사중단이나 계약해지를 막고 분양이 이루어질 수 있도록 노력할 것이라 믿는다.

 

 

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