입주권과 분양권 차이, 소유권과 분양권 차이

분양권과 소유권 차이, 입주권과 분양권 차이, 분양권과 입주권 차이, 입주권, 분양권이란 무엇이며, 분양권 매도 가능한 시기, 전매제한 기준일, 조합원분양가와 일반 분양가 차이, 전매제한과 실거주의무 차이, 입주권과 분양권 대기기간 차이, 입주권과 분양권 필요자금, 분양권 및 입주권 구매시기 결정 방법 등에 대해서 안내합니다.

 

 

1. 분양권과 입주권 차이

분양권은 새 아파트에 청약을 해서 당첨이 되고, 건설사와 분양계약서를 작성하면 생기는 당첨자의 권리로써, 이렇게 계약서를 보유한 자에게 프리미엄을 더 주고 분양권을 매수한 경우에도 분양권이 생길 수 있습니다.

 

입주권은 오래된 아파트 등을 재개발 또는 재건축하게 될 때 조합원들에게 권리가 생기며, 이 입주권을 매수한 사람에게도 입주권이 생길 수 있습니다. 흔히 입주권 보다는 조합원 입주권이라는 말이 우리에게 익숙한 편입니다.

 

분양권과 입주권 가격 차이

기존 조합원들의 분양가는 일반 분양하는 사람들의 분양가 보다 훨씬 저렴하며, 원하는 평수 및 로열층 선택 기회가 먼저 주어지며, 여러 가지 무료옵션 등의 혜택 등도 주어집니다.

즉 조합원들이 가지고 있는 새 아파트 조합원 입주권은 일반분양의 분양권과 질이 다를 수 있다는 것입니다.

 

하지만 이렇게 좋은 물건을 저렴하게 분양받는다고, 조합원들이 입주권을 저렴하게 팔리는 없습니다.

조합원들은 일반 분양가 보다 훨씬 저렴한 가격에 새 아파트를 받고, 거기에 또 주변 새 아파트 현재 시세까지 반영하여 프리미엄을 얹기 때문에 조합원입주권은 비쌀 수밖에 없습니다.

게다가 추가 분담금이 더 있거나, 사업이 어떻게 될지 미지수인 경우도 있겠습니다.

 

그럼에도 불구하고 로또 수준인 서울지역의 로또청약만 기다리기도 힘들고, 국평인 30평대는 조합원이 다 가져가서 남은 20평 대만 일반분양을 해 평수가 맘에 들지 않을 수도 있고, 30평대를 일반분양하더라도 저층만 남아있거나 하는 경우, 입주권을 구입하거나, 청약에 이미 당첨된 사람들에게 프리미엄을 더 얹어주고 분양권을 구입하는 게 더 나을 수도 있습니다.

 

 

분양권과 입주권 대기기간 차이

분양권의 입주시기는 당첨 시부터 확정되어 있으므로, 특별한 문제가 없는 한 당첨시부터 약 2년(최대 3년) 정도 있으면 입주가 가능합니다.

다만, 집이 지어지고 있는 중간에 분양권을 구매했다면 남은 기간만 기다리면 입주가 가능합니다.

 

하지만 입주권을 구입하게 되면, 입주까지는 하염없이 기다려야 하는 경우가 많습니다.

다만 새 아파트를 짓겠다고 분양공고까지 나고, 일반분양 절차까지 끝난 상태라면 앞으로 2~3년만 기다리면 입주가 가능하지만, 입주권은 아무 때나 구입한다고 해서 새 아파트의 분양권을 받을 수 있는 것이 아니고, 일정한 조건이 있으므로 유의해야 합니다.

 

 

분양권과 입주권 필요자금 차이

분양권의 필요자금은 계약금인 최소 10% 외에도 일부 잔금과 세금 등입니다.

단, 분양권은 당첨 시 통상 10%의 계약금을 내고, 10%씩 6번을 개인의 신용과 상관없이 집단대출로 중도금을 내다가, 마지막 입주 전에 주택담보대출을 받아 나머지 30%를 잔금과 중도금을 모두 상환해야 하므로, 집이 지어지기 전 약 2년간은 초최소 10%의 자금만 보유하고 있어도 됩니다.

 

대신 중도금 대출에 대한 이자는 매월 납부해야 하며, 주택담보대출 금액은 개인의 신용 및 소득 등에 따라 대출금액이 달라질 수 있으므로 아파트 청약 시 자금은 계약금 보다 훨씬 여유 있게 보유해야 합니다..

 

특히 주택담보대출은 보통 준공 후 2개월 이상의 기간 내(시공사에서 입주지정기간을 통보)에 실행해서 잔금 및 중도금을 납부해야 한다.

 

보통 현재 살고 있는 집의 전세금을 돌려받거나, 현재 살고 있는 집을 팔거나, 세입자를 구해 전세 등을 내놓는 방식으로도 충당한다.

그러나 당첨된 아파트에 실거주 의무가 있다면 전세를 내놓을 수 없게 되며, 전매제한이 있으면 해당 기간동안 매도도 불가하므로, 반드시 대출이 가능한 금액 외에는 추가적으로 본인이 직접 자금을 보유하고 있어야만 합니다..

 

 

반대로 조합원입주권을 구입하게 되면, 구입 시 취득세를 내고, 보유 중에도 보유세를 내야 하고, 추가분담금이 들어갈 수도 있다.

또한 입주권을 구입한 경우 새로운 아파트가 지어지고 입주할 때에도 취득세 등 세금을 다시 내야 합니다.

 

 

 

 

 

2. 분양권과 소유권 차이

아파트 청약이 당첨되며 분양계약서를 작성하고, 계약금을 납부하게 된다. 이 경우 분양권이 발생합니다.
즉, 아직 등기까지 하지 않은 상태로, 건설사와 분양계약까지만 존재하는 경우를 분양권을 가지고 있다고 표현하면 되고, 이  경우 분양권 매매가 가능합니다.
다만, 전매제한이 있는 경우는 분양권의 매매도 불가합니다.

추후, 아파트 잔금까지 납부하고, 부동산등기까지 완료했다면 아파트 소유권을 가지게 되는 것입니다.
전매제한 기간은 최소 3년 ~ 최대 10년까지로, 만약 3년의 전매제한이 있다면 아파트가 지어지는 기간 동안 이미 2년 정도가 경과하므로, 아파트 등기 후에도 일정기간 매도가 불가능해집니다.

* 전매제한과 실거주 의무 제한 차이   - 전매제한은 아파트 청약에 당첨일을 기준으로 정해진 기긴 동안매매를 못하게 하는 제도로써, 2년 이상의 전매제한이 있으면 사실상 분양권은 전매가 불가하며, 2년이 초과되면 등기 후에도 전매가 불가할 수 있습니다. 현재는 최소 2년~최대 10년으로, 정부가 전매제한 최대기간을 단축할 예정이라고 한다.    - 실거주의무가 있는 경우 전세를 내주는 것이 불가하므로, 집주인이 입주해서 살아야한다.

 

 

 

3. 분양권 및 입주권 구매 시기 결정

분양권과 입주권은 둘 다 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 취득하는 것입니다.

하지만 둘다 프리미엄을 더 주어야만 구매가 가능하므로, 되도록이면 가장 저렴한 시기에 구입을 하는 것이 좋겠습니다.

 

입주권이 가장 저렴한 시기는 일반분양이 아직 먼 경우일 테고, 분양권이 저렴한 시기는 집값이 떨어지고 있는데 이자는 계속 올라 중도금 이자가 부담이 되거나, 잔금을 치를 여력이 부족한 사람들이 많아지는 시기이겠습니다.

하지만 집값은 떨어지다가도 갑자기 오를 수도 있고, 이게 정말 하락기인지 누구도 예측하기 어렵습니다.

 

보통은 아파트 가격이 고점이다가 떨어지려고 한다면 일단은 어떻게든 버텨보겠지만, 이자까지 계속 상승한다면 누구보다 빨리 팔아야 제일 비싼 가격에 팔 수 있는 것이라 생각할 것이고, 이렇게 팔려고 하는 매물이 많아지면 가격은 더 떨어지거나, 그럼에도 버티는 사람들 때문에 보합상태에 머무를 수도 있을 것입니다.

 

하지만 분양권이든 입주권이든 1년 미만 보유 시에는 양도하고 얻은 이익(양도차익)의 70%를 양도세라는 세금으로 납부해야 하므로,실제 이익은 30% 정도밖에 남지 않게 되므로, 정말 돈이 없어서 더 이상 보유를 못하겠다는 사람 아니고서는 1년 안에는 팔지 않고, 어떻게든 전세라도 내놓게 될 것입니다.

 

물론 실거주 의무가 있는데 자금이 부족하다면, 전세를 주지 못하니 급하게 팔아야 할지 모릅니다.

반면 전매제한이 있는 아파트라면, 분양권은 팔 수도 없습니다.  다만, 전매제한은 분양권에만 적용되며, 입주권에는 적용되지 않습니다.

 

하지만 어떤 아파트가 분양되고 입주가 되기 시작했는데, 마침 주변에 입주하는 아파트들이 많아서 일시적으로 전세매물이 증가해 인근 전세 가격이 동반 하락하는 경우,  전세 세입자를 들이더라도 잔금을 치를 수 없을 정도로 자금 여력이 없는 일부 청약 당첨자들 1년 이내라도 아파트를 매도할 수밖에 없을지도 모릅니다. 

 

하지만 이러한 분양권이나 입주권은 부동산에서 인터넷에 쉽게 올려놓지 않기 때문에 직접 연락 또는 방문을 통해 찾아야 합니다.

결국 부동산과 자주 연락해 분양가 대비 적당히 저렴한 물건이 나오면 구매하는 방법 밖에 없겠습니다.

 

하지만 청약 분양가가 항상 저렴한 것만은 아니라, 상대적으로 저렴한 것뿐이라는 것.

집값은 언제든지 하락할 수 있다는 것을 명심해서 내 집 마련을 하는 시기를 잘 정하는 것이 제일 중요하겠습니다

 

 

 

공공분양 소득조사, 자산조사 방법

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