주택연금 수령예상액, 가입시기, 가입조건, 혜택 등 총정리

목차
1. 주택연금 개념
2. 주택연금 가장 많이 받을 수 있는 가입시기
3. 주택연금 가입(재가입) 조건 및 가입비용
4. 주택연금 가입시 재산세, 소득공제 혜택
5. 주택연금 신청서식 및 신청방법
6. 주택연금 월수령 예상액
7. 주택연금의 월지급금 지급방식 및 지급유형
8. 주택연금가입자의 주소이전 , 이사, 재개발, 재건축, 리모델링
9. 주택연금 지급 종료 및 정지사유
10. 주택연금은 기초연금의 소득이나 재산에 반영되나?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 주택연금 개념

• 주택연금은 집은 있지만, 소득이 없는 어르신이 집을 담보(근저당권 설정 또는 신탁방식)로 매달 연금을 받는 제도로써, 한국주택금융공사가 보증서를 발급하면 은행이 대출을 해주는 형식이다. 대출이지만 매월 내야하는 돈 없이 노후에 안정적으로 생활비를 지급

 

 

건강보험 지역가입자 보험료 줄이거나 면제받는 방법

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2. 주택연금 가장 많이 받을 수 있는 가입시기

• 주택연금은 가입하는 시점의 주택 공시가(한국부동산원 시세)에 따라 수령액이 결정된다.
• 주택 공시가격이 가장 높을 때 가입해야 월수령액이 가장 크다.

 

 

3. 주택연금 가입(재가입) 조건 및 가입비용

1) 주택연금 가입조건

구분	가입조건	가입불가
국적	- 대한민국 국민 (부부 중 1명 이상 충족, 재외국민 포함)	- 본인 및 배우자가 모두 외국인인 경우
가입연령	- 만 55세 이상 (부부 중 1명만 충족해도 된다.)
주택보유수	- 주택 공시가격 등이 9억원 이하 소유자 ※ 새정부: 12억으로 인상 예정  -지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔 - 부부기준 합산이며, 다주택인 경우도 합산 가격이 9억원 이하면 가능 - 합산 금액이 9억을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 주택 1채를 팔면 가능 - 주거목적 오피스텔은 주택연금에 가입하려고 하는 주거목적 오피스텔만 주택보유수에 포함	- 자녀, 형제 등 제3자가 소유한 주택
주택 조건	- 가압류, 저당권이 없는 주택 - 부부 중 한명이 실제로 거주하고 있는 주택이어야 하며, 전세 또- 는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가 (단, 부부 중 한 명이 거주하며 주택의 일부를 보증금 없이 월세로 주고있는 경우 가입 가능하며, 신탁방식 주택연금의 경우 보증금이 있더라도 보증금에 해당하는 금액을 공사가 지정하는 계좌로 입금하는 경우 가입 가능)	- 주거목적이 아닌 오피스텔, 사가, 판매 및 영업시설, 전답 - 분양권 - 등기되지 않는 주택 - 대지와 건물 소유자가 다른 주택 - 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 있는 주택
소득조건	- 없음
부채유무	- 주택담보대출 이외에는 상관없음. - 주택담보대출이 있어도 일부를 일시금으로 대출받아 대출을 상환하고, 남은 금액에 대하여 주택연금 가입이 가능 (단, 대출액에 따라 주택연금수령액 감소)
신용상태	- 금융권의 신규대출이 가능한 자

※ 주택연금의 공시가격 등은 ①공시가격 → ②시가표준액 → ③시세 또는 감정평가액 순으로 적용된다.

 

 

2) 주택연금 재가입

• 동일주택으로 3년간 재가입 불가하며, 재가입시 초기보증료 다시 납부해야한다.
• 재가입을 해야할 때 주택가격이 상승해서 가입조건에 맞지 않으면 가입이 불가할 수도 있다.
• 중도해지 수수료: 수수료는 없지만, 보증료는 반환되지 않는다. 또한 지금까지 수령한 주택연금 뿐만 아니라 이자까지도 반납해야하므로 손해가 커질 수 있다. 새정부: 3년내 해지라면 보증료 반환한 것으로 변경 예정

 

 

3) 주택연금 가입비

• 초기보증료와 연보증료가 있으며, 가입자가 장수하거나 주택가격하락으로 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료를 금융기관이 가입자에게 대출을 일으켜 한국주택금융공사에 납부하는 방식이다..
• 초기보증료: 주택가격의 1.5%로, 가입시 최초에 납부
• 연보증료: 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나눠 납부(일할계산)
• 반환불가       ※ 새정부: 3년내 해지시 환급가능한 것으로 변경 예정

 

 

4) 주택연금 가입시 발생하는 비용

• 법무사비용: 저당권설정
• 세금: 등록면허세(저당권설정 금액 기준으로 부과, 최대 75% 감면) 및 지방교육세(등록면허세의 20%) 
• 대출기관 인지세
• 주택감정수수료: 한국감정원 인터넷시세 또는 KB인터넷시세가 있는 주택은 미발생

* 발생비용 예시  (주택가격 6억이며, 공시가격4억2천만원, 1가구 1주택자, 60세이상일 경우) - 법무사 비용: 최대 33만원 - 대출기고나 인지세: 약 75,000원 - 주택 감정평가수수료: 약 734,800원 - 등록면허세 및 지방교육세:   1가구 1주택이고 공시가격 5억 이하시 아래 1) 선택시 923,400원  아래 2) 선택시 1,847,400원   위의 경우 이외의 경우: 아래 1) 선택시 993,600원  아래 2) 선택시 4,689,600원 * 등록면허세는 2가지 방법 중 선택 가능 1) 최초보증기간이 도래하는 해의 예상가격 선택 2) 보증금액의 120%

 

 

 

 

4. 주택연금 가입시 재산세, 소득공제 혜택

1) 재산세 감면 및 환급

• 재산세: 25%감면 (단, 1가구 1주택자에 한해, 재산세 본세가 감면됨)
• 주택연금에 가입하면 자동으로 감면된 고지서가 발부되며, 별도의 감면신청 필요없음. (단 과세기준일인 6월 1일  이전에 근저당 설정 등기를 하였으나, 6월 1일까지 최초 실행하지 않은 경우 당해에 한해 직접 감면 신청을 해야하며, 이미 납부한 경우라면 5년 이내에 환급신청이 가능.

2) 소득공제: 연간 최대 200만원

• 주택연금 대출이자비용은 연금소득에서 공제 (연간 200만원 한도)

 

 

 

 

 

 

5. 주택연금 신청서식 및 신청방법

1) 신청방법: 온라인 신청 또는 한국주택금융공사 방문 신청

2) 신청서류

• 주민등록등본 2부
• 가족관계증명서 1부
• 전입세대열람표1부
• 주민등록초본(주민등록상 주소지가 부동산과 다를 경우에만 제출)
• 근저당권 설정시 인감증명서 2부, 가족관계증명서 1부, 등기권리증 원본 1부를 추가
• 신탁방식인 경우에는 여기에 지방세납세증명서를 추가

※ 신탁방식: 주택소유자가 주택을 주택금융공사에 소유권을 이전하는 방식(주택에 대하여 보증금 있는 임대차도 가능)

 

 

6. 주택연금 월수령  예상액

• 예상액 조회: 한국주택금융공사 사이트 (https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub02.d)
• 주택연금의 지급액은 가입당시의 주택가격을 기준으로 책정되며, 주택가격이나 물가가 변동 되더라도, 가입시점에 결정된 월지급금은 가입기간 동안 변하지 않고 동일하게 지급.
• 가입연령 및 주택가격이 동일해도, 주택종류, 지급방식(종신 or 종신혼합형, 정액형 or 초기증액형 or 정기증액형), 지급유형(저당권, 신탁) 등에 따라 수령액이 달라진다.

* 예상액 조회결과 예시 1. 만65세/일반주택/주택시세 3억/ 지급방식(종신지급방식 선택시): 초기보증료: 4,500,000원이며,수령액은 아래와 같음    => 월지급금 지급유형(정액형 선택)시 => 월지급금: 765,640원      => 월지급금 지급유형(초기증액형 3년 선택)시 => 월지급금: 1,015,930원(1년~3년), 711,150원(3년 이후)    => 월지급금 지급유형(초기증액형 5년 선택)시 => 월지급금: 975,730원(1년~5년), 683,010원(5년 이후)    => 월지급금 지급유형(정기증가형 선택)시 => 월지급금: 646,600원(3년간), 675,700(3년간)~ 1,049,340원(98세~100세) 2. 만65세/일반주택/주택시세 5억/ 지급방식(종신지급방식 선택시): 초기보증료: 7,500,000원이며,수령액은 아래와 같음    => 월지급금 지급유형(정액형 선택)시 => 월지급금: 1,276,070원      => 월지급금 지급유형(초기증액형 3년 선택)시 => 월지급금: 1,693,220원(1년~3년), 1,185,250원(3년 이후)    => 월지급금 지급유형(초기증액형 5년 선택)시 => 월지급금: 1,626,220원(1년~5년), 1,138,350원(5년 이후)    => 월지급금 지급유형(정기증가형 선택)시 => 월지급금: 1,077,660원(3년간), 1,126,150(3년간)~ 1,748,870원(98세~100세) 3. 만65세/일반주택/주택시세9억/지급방식(종신지급방식 선택시): 초기보증료: 13,500,000원이며,수령액은 아래와 같음    => 월지급금 지급유형(정액형 선택)시 => 월지급금: 2,296,930원      => 월지급금 지급유형(초기증액형 3년 선택)시 => 월지급금: 3,047,800원(1년~3년), 2,133,460원(3년 이후)    => 월지급금 지급유형(초기증액형 5년 선택)시 => 월지급금: 2,927,190원(1년~5년), 2,049,030원(5년 이후)    => 월지급금 지급유형(정기증가형 선택)시 => 월지급금: 1,939,790원(3년간), 2,027,080(3년간)~ 3,147,990원(98세~100세)

 

주택연금 예상액 (출처: 한국주택금융공사)

 

 

 

 

7. 주택연금의 월지급금 지급방식 및 지급유형

1) 지급방식

1. 종신방식: 사망시까지 월지급금을 지급 (기본)    - 종신지급방식: 사망시까지 전액 연금으로 수령    - 종신혼합방식: 사망시까지 일부(대출한도의 50% 이내) 수시출금, 일부 연금으로 매월 수령  2. 우대방식: 부부 중 1인이 기초연금 수급자인 경우 우대하여 지급하는 방식으로, 부부 기준 1억5천만원 미만 주택 1채를 보유한 경우, 종신방식(정액형) 보다 월지급금을 최대 약21% 우대       - 우대지급방식: 사망시까지 전액 연금으로 수령       - 우대혼합방식: 사망시까지 일부(대출한도의 45% 이내) 수시출금, 일부 연금으로 매월 수령  3. 확정기간방식: 사망시까지 지급이 아니라, 고객이 정한 기간 동안만 수령 (반드시 대출한도의 5%는 인출한도로 설정해야함)     - 확정기간혼합방식: 일부 수시출금 한도 설정 후, 나머지는 일정 기간 동안 매월 수령 4. 대출상환방식     - 일부(대출한도의  50% 초과~90% 이내)를 인출하여 주택담보대출 상환한 후에 남은 금액에 대하여 주택연금을 수령

 

2) 지급유형

1. 정액형: 사망시까지 동일한 금액 지급 2. 초기증액형: 3,5,7,10년 중 선택한 기간 동안 많이 받다가, 그 이후에는 줄어드는 방식(70% 지급) 3. 정기증가형: 처음에 제일 적은 금액 받고, 갈수록 금액 증가 (3년간 동일, 금액 4년마다 4.5%씩 증가)

 

 

 

 

8. 주택연금가입자의 주소이전 , 이사, 재개발, 재건축, 리모델링

1) 주소이전 또는 실제 이사

• 이사: 한국주택금융공사의 담보주택변경 승인을 받아서, 새로운 주택으로 담보를 변경하면 되며, 이때 신규주택이 9억원 이하이어야하며, 기존 주택의 공시가격 보다 높으면 안된다.
• 단순히 주소만 이전: 한국주택금융공사의 사전승인 없는 단순 주소이전시 대출금 상환해야하나, 요양원입소나 입원 등의 불가피한 사유 발생시 주소 이전시에는 한국주택금융공사의 사전 승인을 받은 경우에 한하여 주택연금 계속지급 가능하며, 주택은 보증금 없는 월세의 형태로 전부임대도 가능(단, 신탁방식은 보증금 있는 임대도 가능)

2) 재건축, 재개발, 리모델링 등으로 이주

• 주택연금을 받던 주택이 재개발, 재건축되어도 주택연금 계속 지급된다.
• 담보한 주택이 멸실하게 되는 경우이더라도 주택연금을 받을 수 있으며, 주택이 새로이 지어지는 경우 담보를 새 주택으로 변경해야하나, 경우에 따라 변경이 되지 않는 경우도 있으니 공사에 사전 문의해야함.

 

 

 

 

9. 주택연금 지급 종료 및 정지사유

1) 주택연금 가입자 사망

• 주택연금 승계: 배우자가 있다면 배우자가 계속하여 동일한 금액을 받게 되며, 배우자가 없거나 배우자가 나중에 사망하여 연금을 받을 사람이 없게 되면 주택을 경매로 처분하여 정산한다.
• 사망후 정산: 부부가 총 수령한 연금액이 집가격을 초과하여도 상속인에게 청구되지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 상속될 수 있다. 또한 부모가 받은 총 연금액 및 기타 비용을 납부하면, 부모가 주택연금을 받던 집을 상속받을 수도 있다.

 

2) 주택연금 지급 종료사유 발생 

• 종료사유: 가입자 본인 및 배우자 사망, 신탁계약위반, 공사의 사전 승인없는 주소지 이전, 1년이상 미거주, 9억원초과 2주택자가 3년내 비거주주택 미처분시 등
• 처리방법: 일단 지급을 정지하고, 정지사유가 해소된 경우에는 계속지급하고, 그렇지 않으면 대출금 상환 또는 주택처분 상환

 

 

 

 

10. 주택연금은 기초연금의 소득이나 재산에 반영되나?

• 주택연금은 기초연금에서 전혀 소득으로 산정되지 않는다.
• 오히려 주택연금은 집을 담보로 대출을 받는 성격이기 때문에, 그만큼 재산(주택)이 감소한 것이므로, 주택연금 수령액만큼 계속하여 부채로 산정된다.
• 따라서 주택 때문에 기초연금을 받지 못한 사람은 기초연금을 받을 수 있게 되거나, 기초연금 수령액이 적었던 사람은 기초연금 수령액이 증가하는 경우도 있다. 

 

 

 

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